房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体，具有先导性、基础性、带动性和风险性的综合性产业。《国民经济行业分类》(GB/T4754—2011)标注房地产业门类为K，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动、其他房地产业。

房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。从事房地产开发、经营必须设立房地产开发企业。《城市房地产管理法》（十一届全国人大第十次会议修订）第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”设立房地产开发企业的条件，本法第三十条、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第588号）第五条规定：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、行政法规规定的其他条件。

物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

自有房地产经营活动是指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。

一、税务处理

（一）销项税额

销售服务增值税税率为6% 。2018年5月1日起，按《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，销售不动产、不动产租赁服务增值税税率调整为10%。

1.销售不动产。一般纳税人销售不动产新项目适用一般计税方法全额征税，销售不动产老项目可选择简易计税方法按5%征收率计税。非自建、自建不动产用分别以余额、全额作税基。小规模纳税人销售非自建不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）、自建不动产分别以余额、全额作税基按5%征收率计税。

一般纳税人销售非自建、自建不动产分别以余额、全额为税基，按5%预征率在不动产所在地预缴增值税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售房地产老项目适用一般计税方法的以收入全额按3%预征率在不动产所在地预缴；销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业以预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到款时按3%预征率预缴。

个人将购买不足2年的住房对外销售按5%征收率缴纳增值税。京沪穗鹏之外的地区个人将购买2年以上（含）住房对外销售免征增值税。京沪穗鹏普通住房对外销售免征增值税，非普通住房对外销售以差额按5%征收率缴纳增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第10目规定：以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定：“向政府部门支付的土地价款”包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以及在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除，不过应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年第86号）第一条规定：按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款的条件包括，财税〔2016〕140号第八条规定：房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（2016年第18号）第五条中“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，国家税务总局公告2016年第86号五条规定：“是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。”

2.出租不动产。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告按经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按不动产经营租赁服务缴纳增值税。公路经营企业中的一般纳税人收取4月30日前开工的高速公路的车辆通行费可选择简易计税，减按3%征收率计税。

一般纳税人出租不动产老项目可选择简易计税方法按5%征收率计税。小规模纳税人出租其不动产（不含个人出租住房）按5%征收率计税。个体工商户和其他个人出租住房5%征收率减按1.5%计税。一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产老项目适用简易、一般计税，分别按5%、3%征收率在不动产所在地预缴增值税款。如果为新项目按3％预征率在不动产所在地预缴。小规模纳税人出租自行开发的房地产项目按5%征收率计税。

纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定：按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，财税〔2016〕47号第三条第（三）项规定：可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

3.销售服务。《国民经济行业分类》(GB/T 4754—2011)中将房地产业中的物业管理纳入其他服务业，其他服务业包括清洁服务和建筑物清洁服务。

（二）进项税额

1.允许抵扣的进项税额。2016年5月1日后，直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产（不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目）并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者不动产在建工程，以及购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产，或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%。其进项税额60%于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣、40%为待抵扣进项税额于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。取得不动产包括以融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物进项税额不适用上述分2年抵扣规定。

纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。按规定不得抵扣进项税额的不动产发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程，其已抵扣进项税额40%部分，于转用当期从进项税额中扣减计入待抵扣进项税额，并于转用当月起第13个月从销项税额中抵扣。

2.不允许抵扣的进项税额。已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失，或者改变用途专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费不得抵扣的进项税额。当不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额，应于该不动产改变用途的当期从进项税额中扣减。当不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

不动产在建工程发生非正常损失其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，其待抵扣进项税额不得抵扣。接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

（三）发票管理。国家税务总局《增值税发票开具指南》自2017年7月1日起，纳税人识别号或统一社会信用代码在发票中的使用。国家税务总局公告2017年第16号规定：购买方为企业的，索取增值税普通发票时，应向销售方提供纳税人识别号或统一社会信用代码；销售方为其开具增值税普通发票时，应在“购买方纳税人识别号”栏填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码。不符合规定的发票，不得作为税收凭证。企业包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业。

自2017年3月1日起，全国范围内月销售额超过3万元(或季销售额超过9万元)的鉴证咨询业增值税小规模纳税人提供认证服务、鉴证服务、咨询服务、销售货物或发生其他增值税应税行为，需要开具专用发票的，《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（2018年第31号）、《国家税务总局关于开展鉴证咨询业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告》（2017年第4号）第一条第二款规定：需要开具专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具，主管税务机关不再为其代开。销售其取得的不动产，需要开具专用发票的仍须向税务机关申请代开。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,国家税务总局公告2016年第18号第三节规定：自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，向主管税务机关申请代开。其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

（四）其他事项。纳税人办理无偿赠与或受赠不动产免征增值税的手续，国家税务总局公告2016年第86号第六条规定：按照《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（2015年第75号）的规定执行。国家税务总局公告2015年第75号第一条第（四）项第2目“经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件”，修改为“有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件”。省了公证的要求。

纳税人出租不动产租赁合同中约定免租期，国家税务总局公告2016年第86号第七条规定：不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十四条规定的视同销售服务。换言之，可以不缴纳增值税。

二、会计处理

会计处理主要依据《企业会计准则》《小企业会计准则》《企业会计制度》《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等。

三、案例分析

房地产开发企业（一般纳税人）自行开发房地产项目，《建筑工程施工许可证》合同开工日期2015年3月15日，2018年9月预售房地产取得款项2  060万元，同年10月开出增值税普通发票。会计分录如下（单位：万元）：

（1）2018年9月收到预收款

借：银行存款   2 060

      贷：预收账款   2 060

（2）预缴增值税时，增值税＝2 060÷（1＋3%）×3%＝60（万元）。按财会〔2016〕22号文件规定预缴增值税时，记入“应交税费——预交增值税”税目

借：应交税费——预交增值税   60

      贷：银行存款   60

（3）同年5月开出增值税普通发票

借：预收账款   2 060

      贷：主营业务收入   2 000

          应交税费——应交增值税（销项税额）   60